【不動産 × AI】コンセプト物件をインスタのハッシュタグから見込み客リストを自動作成してDMを送るAI活用レシピ
★★★☆☆ 中級
無料〜月額3,000円程度
約2時間
週30分
このAIレシピを作った理由
「物件案内のチラシをポストに入れても反応がない」
「ポータルサイトに掲載しても問い合わせが来るまで待つだけ」
不動産業を営む方から、こういうお悩みをよく耳にします。
待っているだけの集客に限界を感じていた名古屋の小さな不動産会社のオーナーさんが、あるとき試してみたことがあります。インスタグラムで「#名古屋移住」「#猫と暮らす部屋」といったハッシュタグを検索して、投稿している人に一件ずつDMを送ったのです。
結果は驚くべきものでした。送った30人のうち4人から返信があり、そのうち2人が実際に内見へ。
「これ、AIに自動でやってもらえたら最高じゃないか？」
そう思ったのが、このレシピを作ったきっかけです。
完成形イメージ
このレシピを実行すると、こうなります。
Before（今まで）
- ポータルサイトの反応を待つだけ
- 飛び込み営業・チラシ配布に時間を取られる
- 問い合わせの質がバラバラ
After（このレシピを使うと）
- ターゲットに合ったハッシュタグをAIが自動でリストアップ
- 各投稿ユーザーの傾向をAIが分析し、見込み度を評価
- 見込み度の高い順にDM文をAIが自動生成
- 週30分の作業で、月20〜30人へのパーソナライズDMが完成
📌 実績例（参考）
ハッシュタグ「#猫と暮らす」「#一人暮らし準備」で絞り込み →
1ヶ月で送信50件 → 返信12件 → 内見6件 → 成約2件
材料（必要なもの）
| 材料 | 費用 | 必要なもの |
|---|---|---|
| ChatGPT（GPT-4oプラン） | 月額3,200円 | OpenAIアカウント |
| Apify（インスタスクレイパー） | 無料枠あり 〜月額49ドル | クレジットカード |
| Googleスプレッドシート | 無料 | Googleアカウント |
| インスタグラム業務アカウント | 無料 | ビジネスアカウント推奨 |
⚠️ 注意事項
インスタグラムへの自動DMは利用規約上グレーゾーンです。送信は1日10〜20件程度にとどめ、スパムにならないようパーソナライズされた内容を心がけてください。
作り方
①ターゲットのハッシュタグをChatGPTに選んでもらう
まず、どんな人に物件を紹介したいか「ターゲット像」をChatGPTに伝え、ハッシュタグ候補を出してもらいます。
ChatGPTへのプロンプト（コピーして使ってください）
あなたは不動産の集客マーケターです。 以下のターゲット像に合う、インスタグラムのハッシュタグを20個提案してください。 ターゲット： - エリア：名古屋市内 - 物件タイプ：1LDK〜2LDK - ターゲット層：猫を飼っている一人暮らし〜カップル ハッシュタグは、以下の3カテゴリに分けて提案してください。 1. ライフスタイル系（例：#猫と暮らす） 2. 引っ越し・部屋探し系（例：#一人暮らし準備） 3. エリア系（例：#名古屋暮らし）
ChatGPTが提案してくれたハッシュタグの中から、自分の物件に合うものを5〜10個に絞りましょう。
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②Apifyでハッシュタグの投稿者リストを収集する
次に、選んだハッシュタグで投稿しているユーザーを自動で収集します。ここで使うのが「Apify」というツールです。
Apify（アパイファイ）とは？
ウェブ上の情報を自動で収集してくれるサービスです。インスタグラムの投稿者情報も収集できます。難しい設定は不要で、ブラウザから操作できます。
②-1 Apifyにアクセスしてアカウントを作る
ブラウザで https://apify.com を開き、「Sign up for free」をクリックしてアカウントを作成します。Googleアカウントで登録すると簡単です。
②-2 Instagram Hashtag Scraper を起動する
ログイン後、画面上部の検索バーに「Instagram Hashtag」と入力します。「Instagram Hashtag Scraper」が表示されますのでクリックして開いてください。
②-3 ハッシュタグを入力して実行する
設定画面が開いたら以下のように入力します。
- hashtags：先ほど選んだハッシュタグ（例：
猫と暮らす） - resultsLimit：
100（収集する投稿数。最初は100件がおすすめ）
入力が終わったら「Start」ボタンをクリックします。2〜5分ほどで完了します。
②-4 結果をCSVでダウンロードする
収集が完了したら「Export」→「CSV」でダウンロードします。CSVにはユーザー名・フォロワー数・投稿内容などが含まれています。
※ダウンロードしたデータにはプロフィールが含まれていません。Apifyのトップに戻り、検索バーに「Instagram Profile Scraper」と検索し、同じ要領で次はプロフィールデータをダウンロードし、先程のスプレッドシートと合成します。
先程ダウンロードしたCSVから「username」をコピーして、すべて貼り付けます。
③ChatGPTで見込み度を判定してリストを絞り込む
ダウンロードしたCSVをGoogleスプレッドシートで開きます。
ChatGPTへのプロンプト（コピーして使ってください）
以下は、インスタグラムユーザーのプロフィール文のリストです。 私は名古屋の不動産会社で、猫OKの1LDK〜2LDKの物件を探している方に 物件を紹介したいと考えています。 各プロフィールを読んで、以下の基準で見込み度を評価してください。 【評価基準】 - A：引っ越しを検討している・部屋探し中の可能性が高い - B：名古屋在住またはライフスタイルが合致している可能性がある - C：関連性が低い プロフィールリスト： （ここにスプレッドシートのプロフィール欄を貼り付ける） 出力は「ユーザー名, 評価, 理由（一言）」の形式でお願いします。
ChatGPTが各ユーザーを評価してくれます。A評価のユーザーを優先してDMリストに追加しましょう。
④ChatGPTでパーソナライズされたDM文を生成する
A評価のユーザーのプロフィールを見て、ChatGPTにDM文を作ってもらいます。
ChatGPTへのプロンプト（コピーして使ってください）
以下のインスタグラムユーザーに送るDMを作成してください。 【ユーザー情報】 - ユーザー名：@〇〇〇〇 - プロフィール文：（プロフィールをここに貼り付ける） - 最近の投稿内容：（印象的な投稿を1〜2個貼り付ける） 【条件】 - 名古屋市内で猫OKの1LDK〜2LDKを紹介する不動産会社からのDM - スパムっぽく見えないよう、プロフィールや投稿への自然な言及を入れる - 100文字以内でコンパクトにまとめる - 高圧的にならず、「もし良ければ」「お役に立てれば」というトーンで - 最後に「詳しくはプロフィールのリンクから」と誘導する DMは3パターン作成してください。
3パターンの中から最も自然なものを選び、インスタグラムからDMを送りましょう。
⑤スプレッドシートで送信管理をする
最後に、送信状況をスプレッドシートで管理します。
| 列名 | 内容 |
|---|---|
| ユーザー名 | インスタのID |
| 評価 | A / B / C |
| DM送信日 | 送った日付 |
| 返信有無 | ○ / × |
| 返信内容メモ | 簡単に記録 |
| 次のアクション | フォロー / 内見案内 / 終了 |
1日10〜20件を目安に送り、週に一度スプレッドシートを見直して返信対応をすれば、無理なく継続できます。
まとめ
このレシピの流れをおさらいします。
最初のセットアップに2時間、慣れれば週30分の作業で、毎週20〜30人への的を絞ったアプローチが実現します。
アレンジ・応用アイデア
このレシピは他の業種・用途にも応用できます。
🍽
飲食業
「#名古屋グルメ」「#記念日ディナー」で誕生日前後のユーザーを絞り込み、クーポンDMを送る
✂
美容室
「#ヘアチェンジ」「#イメチェン」で美容に興味のある層へアプローチ
🏥
クリニック
「#禁煙したい」「#ダイエット記録」で健康意識の高い層に情報提供
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